Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 21: qué puede hacer tu comunidad si un vecino no paga

Hay una situación que se repite en edificios de toda España: un vecino deja de pagar la cuota mensual de la comunidad. Al principio pasan uno o dos meses. Luego, medio año. Y mientras tanto, el ascensor sigue funcionando, la luz de las escaleras sigue encendida y el seguro del edificio sigue vigente.

El problema es que esos gastos los tienen que cubrir los demás propietarios, directa o indirectamente. Si la caja de la comunidad no da para más, pueden surgir problemas para pagar facturas básicas, acometer reparaciones urgentes o simplemente mantener el edificio en condiciones.

¿Qué puede hacer la comunidad en ese caso? La respuesta está en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), y en concreto en su artículo 21, que fue reforzado por última vez con la actualización publicada en el BOE el 24 de julio de 2025.

¿Qué obliga a pagar la ley?

Antes de entrar en lo que puede hacer la comunidad, conviene tener claro lo básico: todos los propietarios están obligados por ley a pagar las cuotas de la comunidad. No importa si están de acuerdo con las decisiones tomadas en junta, si el piso está vacío o si no usan el ascensor.

El artículo 9 de la LPH es claro al respecto: contribuir a los gastos generales del edificio es una obligación del propietario, no una opción. Eso incluye los gastos ordinarios (limpieza, luz, agua, portería, seguro…) y los extraordinarios (derramas para obras o reparaciones).

El artículo 21 LPH: qué dice y qué permite

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal lleva por título oficial: "Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje".

Es, en resumen, el manual de actuación de una comunidad frente a un moroso. Se divide en varias fases, de menos a más contundente.

Primera fase: medidas disuasorias (antes de ir al juzgado)

La junta de propietarios puede acordar medidas para presionar al moroso sin necesidad de ir a juicio todavía. El punto 1 del artículo 21 lo permite expresamente:

La junta podrá acordar medidas como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas o afecten a la habitabilidad del inmueble.

En lenguaje sencillo: la comunidad puede cobrarle más intereses de los habituales por cada mes que no pague, y puede quitarle temporalmente el acceso a ciertas instalaciones comunes, como la piscina, el gimnasio o el salón de usos múltiples. Lo que no puede hacer es dejarle sin agua caliente, sin calefacción central ni sin ascensor, porque eso afecta a la habitabilidad.

Además, el vecino moroso pierde el derecho a votar en la junta mientras tenga deudas pendientes con la comunidad. Sí puede asistir y hablar, pero no votar.

Segunda fase: reclamación judicial mediante proceso monitorio

Si las medidas anteriores no funcionan, la comunidad puede acudir a los juzgados. Y la vía que la ley pone a su disposición es el proceso monitorio, un procedimiento judicial especialmente ágil y sencillo.

El punto 2 del artículo 21 establece que la comunidad puede reclamar judicialmente todas las cantidades que el moroso le debe: cuotas ordinarias, derramas extraordinarias, aportaciones al fondo de reserva… todo.

Lo interesante del proceso monitorio es que no requiere abogado ni procurador si la deuda es inferior a 2.000 euros (según el artículo 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Es decir, la propia comunidad o su administrador pueden iniciar la reclamación sin apenas coste.

Tercera fase: embargo preventivo de bienes

Si el vecino moroso se opone al proceso monitorio, la situación no se paraliza. El punto 4 del artículo 21 da a la comunidad la posibilidad de pedir el embargo preventivo de bienes del deudor para asegurarse de que podrá cobrar.

Cuando el deudor se oponga, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará el embargo sin necesidad de que el acreedor preste caución.

Esto significa que el juez puede ordenar el embargo sin que la comunidad tenga que poner dinero por adelantado como garantía. Una protección significativa para los vecinos que cumplen.

Cómo se inicia el proceso: los pasos concretos

Para poder acudir al juzgado mediante el proceso monitorio, la comunidad tiene que seguir unos pasos previos que la propia ley exige:

Paso 1 — Aprobar la deuda en junta. La junta de propietarios debe reunirse y aprobar formalmente la liquidación de la deuda del moroso: cuánto debe, en concepto de qué y desde cuándo.

Paso 2 — Certificar la deuda. El secretario de la comunidad (o el administrador de fincas colegiado, si lo hay) emite un certificado oficial de esa deuda, con el visto bueno del presidente.

Paso 3 — Notificar al deudor. Ese certificado debe comunicarse al vecino moroso de forma fehaciente. Si no es posible localizarle, la ley permite hacerlo de forma subsidiaria mediante publicación en el tablón de anuncios de la comunidad durante al menos tres días.

Paso 4 — Presentar la demanda. Con el certificado y la notificación acreditada, la comunidad puede presentar la petición inicial ante el juzgado. En ese momento también puede incluir las cuotas que sigan venciéndose hasta que se notifique la deuda al deudor por parte del juzgado, además de todos los gastos del proceso.

Una novedad importante: la mediación previa desde 2025

Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, existe ahora un debate jurídico sobre si, antes de iniciar el proceso monitorio, la comunidad debe intentar un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias), es decir, una mediación, negociación o arbitraje previo.

Varios tribunales y autores jurídicos apuntan a que el simple requerimiento de pago que ya exige la LPH no equivale a esa actividad negociadora, por lo que conviene consultar con un administrador de fincas o un abogado antes de iniciar el proceso para no cometer errores de forma que retrasen la reclamación.

¿Qué pasa si se vende el piso estando en deuda?

Este es un punto que sorprende a muchos: el nuevo propietario puede verse obligado a pagar las deudas del anterior. El artículo 9 de la LPH establece que quien compra un inmueble responde de las deudas con la comunidad correspondientes al año en curso y los tres años anteriores. El propio inmueble queda afecto a esa deuda.

Por eso, antes de comprar un piso, es muy recomendable pedir a la comunidad un certificado de estar al corriente de pago.

En resumen: lo que puede hacer tu comunidad

¿Quién puede iniciar el proceso?

La comunidad, a través de su presidente, puede iniciar los trámites. Si hay un secretario-administrador profesional (administrador de fincas colegiado), la junta puede delegarle expresamente la facultad de iniciar la reclamación judicial, incluso sin que el presidente tenga que firmar el certificado de deuda.