El nuevo texto obliga también a las viviendas ya construidas a cumplir unas condiciones mínimas y añade criterios de eficiencia energética y perspectiva de género.
El Gobierno de Navarra ha dado el último paso previo a la aprobación de su nuevo Decreto Foral de Habitabilidad. La norma promovida por la vicepresidenta Begoña Alfaro pretende facilitar la creación de viviendas y corregir las barreras que ha generado la regulación anterior, pero al mismo tiempo incorpora nuevas exigencias, mantiene los controles administrativos y amplía los criterios que determinarán si una vivienda reúne las condiciones necesarias para ser habitada.
El Ejecutivo de María Chivite ha acordado este miércoles tomar en consideración el proyecto de Decreto Foral que regulará las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de Navarra. El documento será remitido ahora al Consejo de Navarra para que emita su dictamen, último trámite antes de que el Gobierno pueda aprobarlo definitivamente.
La norma sustituirá al Decreto Foral 142/2004, de 22 de marzo, que lleva más de dos décadas en vigor. El Gobierno sostiene que aquel marco ha quedado desfasado por los cambios legales, técnicos, sociales y urbanísticos registrados desde entonces. Ya en abril abrió el proyecto a exposición pública y defendió que existía un consenso en el sector sobre la necesidad de actualizarlo.
Uno de los aspectos más relevantes es que las nuevas condiciones mínimas no afectarán únicamente a las promociones que se construyan a partir de ahora. También serán obligatorias para las viviendas existentes, aunque el nivel concreto de exigencia dependerá de las características del inmueble y de las excepciones recogidas en la propia normativa.
Este punto puede tener especial incidencia en un parque residencial envejecido. La regulación actualmente vigente ya establece condiciones básicas para todas las viviendas con independencia de su antigüedad, titularidad o régimen, por lo que habrá que comprobar qué obligaciones adicionales introduce finalmente el nuevo decreto y qué actuaciones pueden resultar necesarias para conservar o renovar la cédula de habitabilidad.
Entre las novedades anunciadas por el Gobierno se encuentran los criterios de eficiencia energética y la perspectiva de género en el diseño de edificios y viviendas. Son cuestiones que no estaban contempladas en el decreto aprobado en 2004 y que el departamento de Alfaro considera ahora necesarias.
La inclusión de estos criterios amplía el ámbito tradicional de una regulación centrada fundamentalmente en cuestiones como la seguridad, la salubridad, las superficies mínimas, la ventilación o las instalaciones. Durante la tramitación del proyecto, el propio Gobierno ha relacionado la reforma con cambios sociales como el teletrabajo, la conciliación familiar o las nuevas formas de utilización de la vivienda.
El nuevo decreto mantendrá además un importante componente de inspección y control administrativo. Regulará la solicitud, concesión, control y renovación de las cédulas de habitabilidad, además de las comprobaciones vinculadas a la construcción, reforma, rehabilitación y utilización de las viviendas.
La cédula seguirá siendo un elemento determinante. La normativa vigente ya obliga a disponer de ella en diferentes operaciones relacionadas con una vivienda y establece controles administrativos sobre el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
La reforma presenta, además, una paradoja reconocida por el propio Gobierno. El Ejecutivo admite ahora que algunas de las exigencias aplicadas durante los últimos años han dificultado la creación de nuevas viviendas sin aportar mejoras relevantes en habitabilidad. Precisamente por ello, el nuevo decreto pretende retirar obstáculos para rehabilitar edificios o transformar espacios existentes en viviendas.
La cuestión será comprobar si la incorporación de nuevos requisitos técnicos y criterios adicionales termina generando nuevos costes para propietarios y promotores. El Gobierno defiende que la reforma permitirá aumentar la oferta residencial, pero al mismo tiempo seguirá sometiendo las viviendas a condiciones mínimas obligatorias, procedimientos de control y requisitos que no existían en el decreto de 2004.
El Ejecutivo ha previsto algunas vías de escape. La Dirección General de Vivienda podrá conceder excepciones cuando resulte imposible o desproporcionadamente difícil cumplir determinadas condiciones. También podrán contemplarse particularidades en edificios con protección histórico-artística, viviendas construidas antes de 1944 y otros supuestos recogidos en la normativa.
Esta capacidad para conceder excepciones introduce un margen de decisión administrativa que será relevante en la aplicación práctica del decreto. El Gobierno sostiene que servirá para evitar que unas exigencias pensadas para mejorar la vivienda terminen bloqueando rehabilitaciones que resulten razonables.
La flexibilización será especialmente importante en los pueblos. El proyecto establece un régimen específico para las viviendas tradicionales y del ámbito rural, con requisitos técnicos menos rígidos para favorecer su rehabilitación y permitir la incorporación de nuevos inmuebles al mercado residencial y de alquiler.
Alfaro ha defendido que el objetivo es combinar dos cuestiones: garantizar unas condiciones mínimas de seguridad, salud y bienestar y, al mismo tiempo, reducir las barreras que están impidiendo aprovechar edificios existentes. El texto tendrá 13 artículos, una disposición derogatoria, dos disposiciones finales y dos anexos.
El primer anexo recogerá las condiciones exigibles a las viviendas existentes y el segundo regulará las de nueva construcción. Entre otras cuestiones, se establecerán mínimos sobre superficies, alturas, iluminación, ventilación, accesos, escaleras, patios, garajes, trasteros y diferentes instalaciones de los edificios.
El Gobierno plantea así una reforma con una doble dirección: reconoce que el exceso de requisitos puede frenar la creación de vivienda y pretende flexibilizar parte de ellos, pero simultáneamente amplía los criterios que deberá cumplir el parque residencial navarro. Su impacto definitivo dependerá de cuáles sean las obligaciones concretas que finalmente se exijan a las viviendas ya construidas y del coste que pueda tener para propietarios y comunidades adaptarse a ellas.
