La promoción se anunció en 2019, pero los problemas económicos, los retrasos y la retirada de la constructora han dejado a 108 familias pendientes de una solución.
Un día descubrieron que eran los adjudicatarios de una de las promociones de VPO en Navarra más demandadas y soñaron con ir a ver cómo avanzaban las obras. Pero el sueño se convirtió en pesadilla. Lo que comenzó como uno de los proyectos residenciales más importantes del centro de Pamplona se ha convertido en un auténtico quebradero de cabeza para más de un centenar de familias. Después de años de espera, numerosos cambios de calendario y dificultades económicas, la construcción de sus viviendas protegidas en el antiguo edificio del colegio Maristas sigue sin estar garantizada. Mientras tanto, los pisos de venta libre incluidos en la misma operación inmobiliaria ya están terminados y sus propietarios han podido instalarse en ellos.
Se trata de la promoción del antiguo colegio de Maristas, en el Segundo Ensanche de Pamplona, donde estaba prevista la construcción de 108 viviendas protegidas, 77 VPO y 31 VPT. El proyecto, gestionado por Grupo Arrasate Taldea, atraviesa ahora uno de sus momentos más delicados después de que la constructora Obras Especiales (Obenasa) comunicara el pasado 1 de octubre su decisión de rescindir unilateralmente el contrato de construcción.
Para comprender cómo se ha llegado a esta situación hay que remontarse a abril de 2019, cuando el Ayuntamiento de Pamplona, gobernado entonces por Joseba Asiron, presentó el proyecto de transformación del antiguo colegio de los Hermanos Maristas. La operación contemplaba inicialmente 190 viviendas, un 70% de ellas protegidas, además de espacios comerciales, una plaza pública, dependencias dotacionales y un aparcamiento subterráneo.
La inversión anunciada ascendía a 54 millones de euros. El proyecto debía transformar una parcela de gran valor inmobiliario en pleno centro de Pamplona, combinando la rehabilitación del edificio histórico con la construcción de nuevos bloques residenciales.
Tras varios cambios urbanísticos, el proyecto definitivo quedó dividido en dos promociones diferenciadas. Por un lado, 48 viviendas libres, agrupadas en la cooperativa Maristas I. Por otro, 108 viviendas protegidas, integradas en la cooperativa Maristas II.
Esta división resulta fundamental para entender lo ocurrido. Aunque ambas promociones formaban parte de la misma operación urbanística, su evolución ha sido completamente diferente. Las viviendas libres comenzaron a construirse a finales de 2022 y ya han sido entregadas, mientras que las protegidas acumulan años de retrasos y todavía no han superado la fase de trabajos preparatorios.
En septiembre de 2023 se conocieron las adjudicaciones de las viviendas protegidas. Más de 1.800 personas se habían inscrito para optar a alguno de los 108 pisos. Las familias seleccionadas comenzaron entonces un proceso que, en principio, debía permitirles acceder a una vivienda con un precio regulado por el Gobierno de Navarra.
Sin embargo, la promoción tenía una característica que acabaría siendo decisiva: las viviendas no estaban promovidas directamente por una empresa inmobiliaria convencional, sino mediante una cooperativa.
En este modelo, los futuros propietarios son socios de una entidad que actúa como promotora colectiva. La cooperativa contrata las obras, necesita obtener financiación y debe afrontar los costes derivados de la construcción. Grupo Arrasate desempeña el papel de empresa gestora, encargada de organizar y administrar el proyecto.
La principal diferencia respecto a una promoción convencional es que los cooperativistas no son únicamente compradores, sino que también participan en las decisiones y asumen determinados riesgos económicos. Su responsabilidad concreta depende de los estatutos, los contratos y las garantías que hayan suscrito.
Esta circunstancia comenzó a tener consecuencias importantes cuando aparecieron los primeros problemas presupuestarios. En marzo de 2024, Obras Especiales presentó una valoración de las obras de 18,7 millones de euros, casi siete millones más de lo que se había estimado inicialmente.
El incremento planteó una dificultad especialmente importante porque los precios máximos de venta de las VPO y VPT están limitados por la normativa. No era posible trasladar libremente cualquier encarecimiento del proyecto al precio final de los pisos.
Durante 2024, los responsables de la promoción revisaron los presupuestos e introdujeron modificaciones para reducir los costes. Sin embargo, el inicio de las obras se fue aplazando. Primero se había previsto para 2023, después para febrero de 2024 y posteriormente para mayo de ese mismo año. Ninguna de aquellas previsiones llegó a cumplirse.
A comienzos de 2025, los adjudicatarios recibieron una nueva estimación que situaba la entrega de las viviendas en el primer trimestre de 2027. Para entonces, la preocupación por el futuro de la promoción era cada vez mayor.
En febrero de 2025, los socios de la cooperativa rechazaron un presupuesto de construcción de aproximadamente 16,5 millones de euros. Finalmente, el 30 de abril aprobaron una nueva propuesta de Obras Especiales por 14,29 millones de euros sin IVA, con un plazo previsto de ejecución de 20 meses.
Pero el acuerdo con la constructora no resolvió todas las dificultades. Quedaba pendiente una cuestión fundamental: conseguir el dinero necesario para financiar las obras.
La cooperativa necesitaba formalizar un préstamo promotor cercano a 17 millones de euros con Caja Rural. La operación provocó una importante controversia porque se planteó que los propios cooperativistas avalaran la financiación.
En una asamblea celebrada el 25 de junio de 2025, los socios rechazaron inicialmente esta posibilidad por un estrecho margen: 37 votos en contra y 36 a favor.
Un mes después, el 30 de julio, una nueva asamblea aprobó la propuesta de aval mancomunado, con 53 votos favorables, 24 contrarios, cuatro abstenciones y un voto nulo. El acuerdo debía formalizarse posteriormente con la entidad bancaria.
La decisión reflejaba hasta qué punto las familias estaban implicadas económicamente en la promoción. Además de haber comprometido sus ahorros, se enfrentaban a la posibilidad de asumir obligaciones adicionales para respaldar un préstamo millonario, aunque la responsabilidad efectiva de cada socio dependía de las garantías que llegara a firmar.
Las dificultades también provocaron numerosas bajas en la cooperativa. Durante 2025, más de 30 adjudicatarios renunciaron a sus viviendas, en un escenario marcado por los retrasos, las discrepancias presupuestarias y las exigencias de financiación.
Algunas familias encontraron además dificultades para recuperar el dinero aportado al abandonar el proyecto. La devolución de esas cantidades depende de las condiciones de baja y de la naturaleza de las aportaciones realizadas a la cooperativa.
La situación originó una controversia sobre el papel desempeñado por Grupo Arrasate. En febrero de 2025, la consejera de Vivienda, Begoña Alfaro, llegó a calificar públicamente a la empresa de "promotora encubierta", al considerar que estaba trasladando a los cooperativistas responsabilidades propias de una empresa promotora.
Grupo Arrasate, por su parte, ha defendido su condición de gestora de la cooperativa y no de promotora inmobiliaria. La diferencia es relevante porque determina qué obligaciones y riesgos corresponden a cada una de las partes.
La controversia cuenta incluso con un antecedente judicial. En una promoción de viviendas protegidas de Llodio, en Álava, una sentencia de la Audiencia Provincial confirmó en 2020 que una sociedad vinculada a Grupo Arrasate había actuado como promotora encubierta. Aquel procedimiento, no obstante, correspondía a otra promoción y no determina por sí mismo las responsabilidades existentes en Maristas.
Pese a todas las dificultades, en octubre de 2025 parecía que el proyecto había conseguido superar algunos de sus principales obstáculos. El día 20 se firmó el contrato de construcción con Obras Especiales y, unas semanas después, comenzaron los trabajos de derribo y vaciado interior del antiguo colegio.
Aquellas actuaciones, valoradas en 860.000 euros sin IVA, debían preparar el inmueble histórico para su posterior transformación en viviendas. Los trabajos avanzaron durante los meses siguientes, aunque la construcción propiamente dicha de los pisos seguía pendiente.
Mientras tanto, se produjo una de las decisiones urbanísticas más importantes de toda esta historia. El proyecto original contemplaba una cláusula de garantía que vinculaba la ejecución de las viviendas libres con la de las protegidas. Su finalidad era evitar que se completara únicamente la parte comercial de la operación sin garantizar también la vivienda protegida.
Sin embargo, a petición de la cooperativa de viviendas libres, el Ayuntamiento de Pamplona tramitó una modificación del Plan Especial de Actuación Urbana (PEAU) para eliminar esa vinculación.
La modificación se aprobó en el pleno municipal de enero de 2026, con la oposición de UPN y PP. El equipo de gobierno defendió que existían garantías suficientes para que las viviendas protegidas se construyeran y que no era necesario mantener bloqueada la entrega de los pisos libres.
Los cooperativistas afectados habían presentado alegaciones contra el cambio, que fueron desestimadas. Sus advertencias cobraron especial relevancia meses después, cuando el proyecto de las viviendas protegidas volvió a encontrarse con un grave problema.
Tras la modificación urbanística, las 48 viviendas libres pudieron entregarse a sus propietarios sin esperar a la finalización de las 108 protegidas. De este modo, la operación inmobiliaria avanzó de forma definitiva para unos compradores, mientras los demás continuaban esperando.
La situación volvió a complicarse el 1 de octubre de 2026, cuando Obras Especiales comunicó mediante un burofax su decisión de rescindir unilateralmente el contrato firmado con la cooperativa Maristas II.
La constructora alegó retrasos e incumplimientos. Su decisión llegó cuando las familias esperaban que comenzara por fin la edificación de los pisos, después de los trabajos preparatorios realizados en el antiguo colegio.
La retirada de Obenasa ha dejado a la cooperativa ante una nueva incertidumbre. Para continuar la promoción será necesario resolver la situación contractual y encontrar una empresa dispuesta a asumir las obras pendientes.
La noticia también ha provocado un enfrentamiento político en el Ayuntamiento de Pamplona. UPN ha pedido la dimisión del concejal de Urbanismo, Joxe Abaurrea, de EH Bildu, al que acusa de haber engañado al pleno municipal cuando defendió que existían garantías suficientes para eliminar la vinculación entre las viviendas libres y las protegidas.
El equipo de gobierno de Joseba Asiron ha rechazado estas acusaciones y ha recordado que se trata de una promoción privada. El alcalde ha ofrecido la colaboración y mediación del Ayuntamiento para intentar encontrar una solución.
El pasado 7 de octubre, UPN volvió a reclamar la dimisión de Abaurrea en la Comisión de Urbanismo. La propuesta fue rechazada con los votos contrarios de EH Bildu, PSN, Geroa Bai y Contigo-Zurekin, mientras que UPN y PP votaron a favor.
Ese mismo día, las 108 familias afectadas celebraron una junta para analizar su situación y estudiar cómo continuar el proyecto.
Antes de la reunión, Sergio Goñi, representante de la cooperativa, explicó que los adjudicatarios habían cumplido todos los requisitos establecidos para acceder a una vivienda protegida y que tenían comprometidos sus ahorros en una promoción cuyo futuro seguía siendo incierto.
"Estamos aquí 108 familias con todos sus ahorros", advirtió Goñi, que insistió en que los afectados no perseguían ningún beneficio especulativo, sino acceder a una vivienda a un precio protegido.
Las familias han reclamado la implicación de las administraciones y la aparición de una nueva constructora que permita retomar los trabajos.
Más de siete años después de la presentación del proyecto de Maristas y tres años después de la adjudicación de las viviendas protegidas, el resultado es una operación inmobiliaria con dos realidades completamente diferentes: 48 viviendas libres terminadas y entregadas y 108 viviendas protegidas que todavía no se han construido.
Por ahora, sigue sin conocerse cuándo podrán continuar las obras, cuánto costará finalmente concluirlas y qué consecuencias económicas tendrá para los cooperativistas la salida de Obras Especiales. Las familias continúan esperando una solución que les permita acceder a las viviendas por las que llevan años luchando.
