Un nuevo informe de diagnóstico detecta envejecimiento, dificultades de emancipación, subida de precios y carencias en edificios, y respalda una intervención pública sostenida en el barrio.
La vivienda en el Casco Antiguo de Pamplona ha centrado el nuevo diagnóstico del barrio, que ha avalado el plan municipal para impulsar 100 VPO en la próxima década. El documento servirá de base para el Plan de Vivienda 2025-2035, con el que el Ayuntamiento quiere ampliar la oferta de vivienda asequible y avanzar en la regeneración urbana de esta zona de la ciudad.
El estudio, elaborado con datos recabados entre el 1 de septiembre y el 31 de diciembre de 2025, ha analizado tanto el desarrollo del anterior plan de intervención de 2005 como las actuaciones de rehabilitación privada realizadas entre 2005 y 2024. La conclusión principal apunta a que el Casco Antiguo de Pamplona necesita una intervención pública sostenida para frenar el encarecimiento del mercado y favorecer el relevo generacional.
En la presentación del diagnóstico han intervenido el concejal delegado de Gobierno Estratégico, Urbanismo, Vivienda y Agenda 2030, Joxe Abaurrea; la directora del área, Uxua Domblás; y la directora gerente de Pamplona Ciudad Habitable - Iruña Biziberritzen, Idoia Madariaga.
Durante este periodo se ha estudiado la intervención pública desarrollada a través de Pamplona Ciudad Habitable en tres Zonas de Intervención Preferente. En total, estas actuaciones han movilizado 224 inmuebles, de los que 193 ya han sido adquiridos por la sociedad pública.
Las zonas analizadas se sitúan en las calles del Carmen, Navarrería, Redín y Dos de Mayo; en el entorno de la plaza de Santa Ana, con calles como Mayor, Joaquín Jarauta e Hilarión Eslava; y en el ámbito de Descalzos, Joaquín Jarauta y Eslava. En estos espacios se han terminado cinco promociones destinadas a realojos, con un total de 52 viviendas.
La inversión pública acumulada en estas actuaciones durante los últimos veinte años ha ascendido a 28,7 millones de euros. Además, la Oficina de Rehabilitación de Pamplona ha tramitado unos 343 expedientes que han permitido mejorar las condiciones de más de 2.000 viviendas del barrio.
Sin embargo, el diagnóstico advierte de que los edificios con mayor complejidad técnica, urbanística o social han quedado en buena medida al margen de estos procesos. Eso ha provocado, según el documento, un impacto desigual de la rehabilitación en el conjunto del Casco Antiguo.
Uno de los puntos que más preocupan es el relevo generacional. Aunque la edad media del barrio se sitúa en 44 años, en línea con la media de la ciudad, el estudio detecta una base juvenil claramente inferior a la de otros barrios de Pamplona.
Esa escasa presencia de población joven, unida a la menor formación de nuevos hogares, limita la emancipación y compromete la continuidad social del barrio. En 2024 se contabilizaron 6.700 hogares, frente a los 6.544 de 2005, con una población total que apenas ha variado y ronda las 11.600 personas.
También ha crecido el peso de los hogares unipersonales, que han pasado del 40 al 45% en dos décadas. Se trata de una cifra elevada si se compara con la media de Navarra, situada en el 29%.
El informe añade que los hogares unipersonales donde viven mujeres duplican a los de hombres. Además, en un 20% de los hogares con una o dos personas, la edad supera los 65 años, un dato que refuerza la imagen de envejecimiento y fragilidad residencial en el barrio.
A ello se suma el aumento del riesgo de pobreza, pese a que la renta media por persona es similar a la del resto de barrios de Pamplona. El diagnóstico interpreta esta situación como un síntoma de desequilibrio social creciente dentro del Casco Antiguo.
Otro de los grandes problemas es el comportamiento del mercado de la vivienda. Entre 2015 y 2024, el precio medio de la vivienda usada ha aumentado alrededor de un 50%, mientras que el alquiler ha subido cerca de un 63%.
Ese encarecimiento ha elevado el esfuerzo económico de los hogares desde valores próximos al 26% de la renta en 2015 hasta alrededor del 39% en 2024. El impacto, según el documento, golpea especialmente a los jóvenes y a las rentas medias del Casco Antiguo de Pamplona.
La consecuencia más clara ha sido la caída de la emancipación juvenil, que ha bajado del 22,1% al 15,5% en ese mismo periodo. El diagnóstico concluye que el mercado concentra el acceso a la vivienda en perfiles con mayor capacidad económica y dificulta la diversidad social del barrio.
En el plano urbanístico, el informe señala que predominan los edificios residenciales, con un parque de unas 6.700 viviendas. Aproximadamente un 3% tenían uso turístico, una actividad que desde 2025 ya está prohibida en este barrio en cualquier formato.
El Casco Antiguo presenta una trama de calles y parcelas estrechas, con edificios de entre 4 y 6 plantas. Esa configuración compacta complica la adaptación funcional de muchas viviendas y mantiene carencias relevantes en ascensores, aislamiento térmico y eficiencia energética.
Además, el plano de usos refleja un desequilibrio entre los ejes principales, donde se concentra la actividad comercial, hostelera y de servicios, y las calles interiores. En estas últimas, la presencia de locales vacíos o infrautilizados abre la puerta a nuevas actuaciones para reforzar la vida cotidiana del barrio.
Ante este escenario, el Plan de Vivienda 2025-2035 plantea cuatro grandes líneas de actuación para la próxima década. La primera pasa por reforzar la promoción pública en los ámbitos prioritarios y continuar con la adquisición de inmuebles para levantar nuevas viviendas con algún grado de protección.
La segunda línea se centra en impulsar la rehabilitación integral del parque residencial existente. El objetivo es mejorar la accesibilidad, la eficiencia energética y las condiciones de habitabilidad de los edificios más antiguos y vulnerables.
La tercera medida busca reforzar el acompañamiento técnico a las comunidades de propietarios para facilitar los procesos de rehabilitación. Y la cuarta abre la puerta a nuevas fórmulas de colaboración público-privada para activar operaciones complejas en edificios o manzanas del barrio.
Con este planteamiento, Pamplona Ciudad Habitable quiere consolidarse como promotora pública de vivienda, oficina técnica de proximidad y agente municipal para impulsar nuevas operaciones de regeneración urbana en el Casco Antiguo de Pamplona.
